Thị trường chung cư TP.HCM trong một năm qua đã trải qua một đợt tăng giá mạnh mẽ, mang lại mức lợi nhuận lên đến cả tỷ đồng cho nhiều nhà đầu tư. Ghi nhận của VnExpress cho thấy, giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM đã tăng 20-30% trong một năm qua, giúp nhiều người chốt lời đáng kể chỉ sau thời gian ngắn nắm giữ.
1. Những giao dịch đột phá đáng ngưỡng mộ
-
Chị Hải (Tân Sơn Hòa): Mua căn hộ Mai Chí Thọ năm 2024 với giá 5,6 tỷ đồng, hiện được nhiều người hỏi mua lại với giá 7,3 tỷ đồng. Chị dự định bán trước Tết để tránh rủi ro thị trường qua cơn sóng.
-
Anh Nguyễn Dũng (Thủ Thiêm): Đầu năm ngoái mua căn 3 phòng ngủ với giá 11,5 tỷ đồng, đến cuối tháng 10 năm nay chốt bán 12,8 tỷ đồng, lãi hơn 1,3 tỷ đồng chỉ sau chưa đầy một năm. Căn 82m2 khác ở Bình Thạnh cũ của anh mua 8 tỷ, nay được báo giá gần 9,2 tỷ đồng.
-
Chị Duyên (Minh Phụng): Thu hơn nửa tỷ đồng sau khi lướt sóng. Mua căn 60m2 tại khu đô thị lớn ở Quận 9 cũ với 2,7 tỷ đồng (tháng 11/2024), bán ra ở mức 3,2 tỷ đồng. Lý do chốt lời sớm là do cần vốn làm ăn, dù chủ đầu tư sắp mở bán phân khu cuối với giá cao hơn 25% so với trước, khiến nhiều chủ nhà đang giữ hàng chờ giá tăng thêm.
2. Phân tích mức tăng cụ thể theo phân khúc
Mức tăng giá diễn ra rõ rệt ở cả phân khúc trung, cao cấp và vừa túi tiền, với nhiều dự án ghi nhận mức tăng từ 29% đến 48%.
-
Phân khúc Trung & Cao Cấp (Tăng mạnh):
-
Saigon Royal: Tăng từ khoảng 87 triệu đồng/m2 cuối năm ngoái, nay lên trung bình 113 triệu đồng/m2 (tăng hơn 29%).
-
Vinhomes Central Park: Tăng từ 87 triệu đồng lên khoảng 120 triệu đồng/m2.
-
The Sun Avenue: Tăng từ 60 triệu đồng lên 89 triệu đồng/m2 (tăng 48%).
-
The Tresor: Tăng từ 67 triệu đồng lên 96 triệu đồng/m2 (tăng 40%).
-
-
Phân khúc Vừa Túi Tiền (Khu Đông):
-
Safira Khang Điền: Hiện giao dịch 52-62 triệu đồng/m2, tăng khoảng 30% so với năm ngoái.
-
Flora Fuji: Tăng từ 42 triệu đồng lên 52 triệu đồng/m2.
-
Opal Garden: Tăng từ 54 triệu đồng lên 62 triệu đồng/m2.
-
3. Nguyên nhân sâu xa đẩy thị trường bất động sản thứ cấp tăng giá
Đà tăng của thị trường thứ cấp chủ yếu xuất phát từ áp lực tăng giá của thị trường sơ cấp, sự khan hiếm nguồn cung mới, và các yếu tố vĩ mô khác.
Áp lực từ giá sơ cấp (giá bán mới)
Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu, giá sơ cấp đã tăng phi mã:
-
CBRE Việt Nam: Quý III, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt trung bình 87 triệu đồng/m2, tăng 31% so với cùng kỳ.
-
DKRA Consultings: Quý vừa qua, giá sơ cấp tại TP.HCM tăng 18%, còn thứ cấp tăng 15% so với cùng kỳ.
-
Bộ Xây dựng: Giá sơ cấp hiện đạt trung bình 91 triệu đồng/m2, một số dự án trung tâm lên 120-150 triệu đồng/m2.
Áp lực này nhanh chóng lan sang thị trường thứ cấp, kéo giá tăng 13% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm ngoái (CBRE). Dữ liệu từ Batdongsan thậm chí chạm gần 33% so với cùng kỳ 2024.
Khan hiếm nguồn cung sơ cấp mới
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt (Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam) lý giải:
-
Giá thứ cấp tăng mạnh một phần do nguồn cung sơ cấp mới tại TP.HCM sụt giảm suốt vài năm gần đây.
-
Sự khan hiếm cùng tốc độ tăng giá của dự án mới khiến người mua chuyển hướng sang thứ cấp, nơi giá vẫn thấp hơn 10-15% so với sản phẩm mới cùng khu vực, đẩy giá tăng theo.
Kỳ vọng thị trường và tâm lý chủ nhà
-
Kỳ vọng nới lỏng tín dụng, giảm lãi suất và tháo gỡ pháp lý khiến nhiều chủ nhà không muốn bán, làm lượng hàng thứ cấp giảm.
-
Trong bối cảnh đó, những căn hộ đã bàn giao, pháp lý rõ ràng, vị trí tốt ngày càng được săn tìm dù giá đã cao hơn trước.
Khoảng cách giá và nhu cầu thực
Bà Cao Thị Thanh Hương (Savills TP.HCM) nhận định:
-
Giá sơ cấp bị đẩy lên quá cao so với khả năng chi trả đã tạo khoảng cách lớn với giá thứ cấp.
-
Điều này khiến nhiều người phải chuyển hướng sang mua lại nhà đã bàn giao, đặc biệt tại khu vực trung tâm có tiện ích đầy đủ và pháp lý minh bạch, góp phần đẩy mặt bằng giá thứ cấp đi lên nhanh chóng.
3. Dự báo xu hướng đầu tư căn hộ năm 2026
Dự kiến năm tới, TP.HCM cũ sẽ đón khoảng 5.000-6.000 căn hộ mới, với giá trung bình tiệm cận 90 triệu đồng/m2. Trong khi nhu cầu ở thực vẫn lớn nhưng nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, các căn hộ có thể ở ngay hoặc khai thác cho thuê với giá mềm hơn so với hàng sơ cấp sẽ tiếp tục được ưa chuộng.
Diễn biến này được dự báo giúp thị trường thứ cấp duy trì đà tăng, nhất là khi nguồn cung mới tại khu vực lõi đô thị vẫn hạn chế.
